Главная > Новости компании

Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы. «Осенью не будет полегче».

12.07.2015

   Осенью вместо активизации на рынок недвижимости, по всей видимости, придет стагнация. В зоне наибольших рисков – переоцененная «вторичка», стоимость которой может снизиться в рублях на 10-15-20%.

   Сокращаются реальные денежные доходы населения – один из ключевых для рынка недвижимости показателей, в значительной мере определяющий уровень платежеспособного спроса. При этом зарплаты сокращаются еще быстрее. В ближайшие месяцы спад углубится. Ряд предприятий сейчас отправили своих сотрудников в отпуск или на неполный рабочий день, считая, что лето можно будет перетерпеть и осенью будет полегче, но «осенью не будет полегче». По словам Алексея Кудрина: «Осенью предприятиям придется увольнять сотрудников».  Как сообщила нам глава Банка РФ – Эльвира Набиулина: "Дно спада российской экономики еще не пройдено».

   Один из основополагающих факторов рынка недвижимости - отсутствие дешевых западных денег, за счет которых цены на московские квадратные метры достигли нынешних уровней. Из-за введения санкций и падения цен на нефть источник доступной ликвидности иссяк и вряд ли откроется в обозримом будущем: бывшие «стратегические партнеры» не скрывают настрой на долгое противостояние. Таким образом, пока экономика не найдет новые источники инвестиций, ожидать восстановления стабильного платежеспособного спроса на жилье не приходится.

   Слабый спрос и беспрецедентные объемы предложения. 

   На вторичном рынке жилья растет объем предложения на фоне падения спроса. В связи с отсутствием покупателей квартиры намертво зависают в базах. В Москве и Подмосковье количество выставленных на продажу квартир выросло на 50%, а потенциальный спрос сократился почти в три раза.

   Одна из главных причин падения спроса на «вторичку» - отсутствие доступной ипотеки. В связи с тем, что государство субсидирует ипотечную ставку только на первичном рынке, число сделок с вторичными квартирами упало значительно сильнее, чем с новостройками. Более того,  на первичный рынок «мигрировали» многие потенциальные покупатели вторичных квартир.За I полугодие 2015 г. количество переходов прав на вторичном рынке уменьшилось на 32% в годовом исчислении.  Рынок недвижимости жив только за счет новостроек.

   По всей видимости, диспропорция между уровнем спроса и объемом предложения на рынке сохранится и в дальнейшем. Рассчитывать на рост платежеспособности покупателей в условиях падения доходов населения и зарплат было бы крайне странно. А ситуация с ипотекой на «вторичке» кардинально не изменится, пока ключевая ставка Центробанка не опустится существенно ниже 10%. Чего, судя по заявлениям самого ЦБ, в обозримом будущем не ожидается. Итак, идти в банк за выгодными кредитами еще рано.

   Спроса на вторичном рынке почти нет, зато у предложения на этом рынке резервы для роста есть, и немалые. В первую очередь речь идет об огромных объемах инвестиционных квартир, содержание которых с введением рыночного налога на недвижимость станет весьма накладным, особенно учитывая возросшие коммунальные платежи. Раньше дополнительные расходы можно было компенсировать, сдав квартиру в аренду. Однако сейчас предложение на арендном рынке существенно превышает спрос, ставки падают - аренда квартир тоже переживает кризис.

   Учитывая все вышесказанное, а также то, что доходы упали и у владельцев инвестиционного жилья, вероятность выхода на рынок хотя бы части накупленной впрок недвижимости достаточно велика.

   Кроме того, на фоне глобальной ссоры России с Западом все больше россиян уезжают из страны, причем чемоданные настроения в основном распространены среди так называемого «креативного класса», как правило, неплохо обеспеченного, в том числе недвижимостью. Не исключено, что квартиры этих людей также внесут свой вклад в увеличение объемов предложения на вторичном рынке.

   Цены: курс на снижение.

   Сочетание больших объемов предложения и слабого спроса приводит к падению стоимости любого товара – это фундаментальный экономический закон. Рублевые цены предложения за I полугодие 2015 г. почти не изменились, но продать квартиру можно только со скидкой от 10% - 15-20%. То есть, при формальном сохранении ценников конца 2014 года, происходит неявное, но существенное удешевление «вторички».

   Ситуация со спросом на вторичном рынке в обозримом будущем вряд ли улучшится. И не только из-за падения доходов населения и слишком высоких ставок по несубсидируемой ипотеке, но и по причине часто завышенного по сравнению с новостройками уровня цен.

   В отличие от частных продавцов на вторичном рынке, ориентирующихся на пиковую стоимость своей собственности, девелоперы не могут позволить себе ждать покупателей годами, а кроме того, умеют трезво оценивать экономическую ситуацию в стране (неумеющие не пережили кризис 2008-2009 гг.). Поэтому стоимость предложения на первичном рынке начала корректироваться еще в прошлом году. Если ранее в Москве в основном строили бизнес-класс, то теперь рынок пополняют главным образом проекты эконом- и комфорткласса:  доля доступного жилья в общем объеме предложения достигла 70% В результате новостройки и по цене подчас выглядят значительно привлекательнее «вторички». Не говоря уже о качестве.

   К концу года скидки на вторичные квартиры, по всей видимости, преобразуются в открытое снижение рублевых цен - до 10-15-20% по итогам года. И если положение дел в экономике не улучшится, то и в дальнейшем цены на «вторичке» будут сползать вниз.

   Качественное жилье по невысоким ценам – это та ниша, которая имеет наибольший потенциал для развития в кризисных условиях. Люди хотят максимального качества за адекватные деньги.

   По материалам сайта: «irn.ru».

Новости

14.09.2018

Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2018 года.

подробнее

15.07.2018

Отмена «долевки» к росту цен на «вторичку» не приведет.

подробнее

27.06.2018

Банкротство застройщиков увеличивает спрос покупателей на вторичное жилье.

подробнее

05.03.2018

Отложенный спрос и подешевевшая ипотека оживили вторичный рынок, надолго ли?

подробнее

12.02.2018

Самые неблагополучные районы Москвы

подробнее

28.08.2017

Упрямство продавцов привело к патовой ситуации на вторичном рынке недвижимости.

подробнее

12.08.2017

Когда лучше инвестировать в недвижимость? Сейчас или года через два – три?

подробнее

14.11.2016

Квартиры в Москве: на вторичный рынок вновь пришла стагнация.

подробнее

12.05.2016

Россияне больше не покупают большие квартиры.

подробнее

29.04.2016

Россияне снова потянулись за ипотечными кредитами.

подробнее
все новости

Быстрая связь